Czym jest powierzchnia użytkowa lokalu i jak ją obliczyć
Definicja „powierzchni użytkowej” może się różnić w zależności od tego, do czego ma nam ona posłużyć. W świetle obowiązujących przepisów, można tę powierzchnię obliczać według różnych praw i norm – nie obowiązuje bowiem jednolity i obowiązujący przepis w tym zakresie. Przykładowo – ustawa o podatkach i opłatach lokalnych trochę inaczej określa powierzchnię użytkową niż np. ustawa o podatku od spadków i darowizn czy ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Co jest wliczane do powierzchni użytkowej lokalu?
Najczęściej przy wskazywaniu powierzchni użytkowej lokalu powołuje się w praktyce definicje wskazaną w art. 2 ust. 1 pkt 7) Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego:
powierzchnia użytkowa lokalu – należy przez to rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału;
Czy garaż wchodzi w skład powierzchni użytkowej lokalu?
Nie wymieniony w powyższej definicji garaż można zakwalifikować przez analogię do strychów, piwnic i komórek jako pomieszczenie przynależne, stąd jego powierzchnia nie jest wliczana do powierzchni użytkowej lokalu bądź domu jednorodzinnego.
Jak obliczyć powierzchnię użytkową lokalu?
Dalej zgodnie z art. 2 ust. 2 przywołanej wyżej ustawy:
Obmiaru powierzchni użytkowej lokalu, o której mowa w ust. 1 pkt 7, dokonuje się w świetle wyprawionych ścian. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%, o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie. Pozostałe zasady obliczania powierzchni należy przyjmować zgodnie z Polską Normą odpowiednią do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie.
Polską Normą, o której mowa w powyższej regulacji jest norma PN-ISO 9836:2015-12. Jest ona aktualizacją PN – ISO 9836: 1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”.
Czego nie zalicza się do powierzchni użytkowej lokalu?
Aktualizacja normy dotyczyła między innymi obliczania powierzchni ścianek działowych.
Zgodnie z aktualną normą do powierzchni użytkowej lokalu zalicza się powierzchnie elementów nadających się do demontażu takich jak „ściany działowe typu przepierzenia„. Dotychczasowy zapis zawierał sformułowanie „ściany działowe„, co powodowało częste doliczanie przez deweloperów do powierzchni sprzedażowej mieszkań powierzchni pod tymi ścianami, bez względu na to czy były to ściany działowe „typu przepierzenia”.
Ponadto, zgodnie z aktualną normą do powierzchni użytkowej lokalu nie wlicza się powierzchni przejść drzwiowych, otworów okiennych, wnęk i niszy w tych przegrodach.
Jak obliczyć powierzchnię użytkową lokalu w starym budownictwie?
Na marginesie należy dodać, że możliwe są przypadki że do pomiarów należy użyć nieobowiązującej już normy – gdy potrzebne jest określenie powierzchni lokalu w starym budownictwie lub zabytku. Jeżeli wszystkie dotychczasowe udziały w nieruchomości wspólnej sporządzone były według tej właśnie normy jej użycie dla aktualizacji powierzchni lokali jest uzasadnione. Według wyjaśnień Polskiego Komitetu Normalizacyjnego istnieje bowiem możliwość stosowania norm nieobowiązujących na zasadzie dobrowolności i powszechnej dostępności a “faktu dezaktualizacji nie należy wiązać z zakazem stosowania normy wycofanej”. Oznacza to, że nie ma zakazu stosowania wycofanych norm.
